Domande frequenti per vendere o affittare
Quanto vale il mio immobile?
- Il valore di un immobile si calcola sulla base della superficie commerciale, moltiplicata per il prezzo al mq e corretta con i coefficienti di merito. Utilizziamo dati aggiornati e borsini immobiliari per la valutazione
La valutazione è gratuita?
Sì, la valutazione è totalmente gratuita e non vincolante.
Cose' un incarico di compravendita?
- Quando si decide di affidare l?incarico ad un?agenzia immobiliare, viene stipulato un contratto tramite il quale l?agenzia si impegna a promuovere per vendere o affittare la vostra proprietà, o anche nuda proprietà. Tale contratto viene definito ?incarico di mediazione? e contiene tutti gli elementi basilari per avviare un rapporto professionale tra agenzia e cliente nel rispetto delle norme giuridiche, urbanistiche e etiche
Qual è la durata media di un incarico di compravendita?
Normalmente una tempistica ragionevole va da un minimo di 6 mesi a 12 mesi e possono essere rinnovabili. Attenzione alla clausola del rinnovo automatico, che alcune agenzie furbescamente inseriscono senza comunicarlo al cliente. La durata dell?incarico dipende dalla posizione, dalla tipologia e dallo stato in cui si trova l?immobile da vendere, e dal periodo del mercato.
Occorre pagare per vendere un terreno o un appartamento?
Se viene dato l?incarico in esclusiva all?agenzia si paga la provvigione pattuita solo in caso di successo; nel caso in cui l?agenzia non riuscisse a vendere l?immobile nei tempi previsti dal contratto nulla sarà dovuto.
Chi paga le provvigioni?
Entrambe le parti, venditore e acquirente, pagano le rispettive provvigioni all?agenzia.
Posso affidare l'immobile a più agenzie?
Sì, ma è consigliabile l?esclusività ad una sola agenzia per garantire un servizio più efficace e coordinato.
Voglio vendere il mio immobile ma ho un mutuo attivo. Cosa devo fare?
Occorre verificare il debito residuo del mutuo. Dopo aver concluso la proposta d?acquisto, almeno 20 giorni prima del rogito, bisogna richiedere alla banca il saldo fino alla data della stipula. Il dato sarà comunicato all?agenzia immobiliare o al notaio, che forniranno l?importo alla parte acquirente affinché, in sede di firma dell?atto definitivo, possa portare due assegni circolari o disporre dei bonifici a saldo del residuo mutuo e l?importo rimanente detratto l?importo del mutuo alla parte venditrice.
Il mutuo verrà estinto contestualmente al rogito e la banca deve provvedere entro 30 giorni a sua cura e spese alla cancellazione dell?ipoteca iscritta sull?immobile.
Che cos?è una proposta irrevocabile di acquisto?
Si tratta dell?impegno ad acquistare un immobile alle condizioni che vi sono indicate; qualora venisse accettata è già un vero e proprio contratto. La proposta viene scritta in un modulo prestampato depositato in camera di commercio con valore legale, nel quale i principali elementi sono:
· i dati del proprietario
· i dati del promissario acquirente
· i dati dell?immobile e la relativa descrizione
· la conformità degli impianti (possono essere o meno a norma ma l?acquirente deve esserne informato)
· la conformità alle norme edilizie ed urbanistiche e catastali
· Lo stato giuridico dell?immobile (ipoteche, pignoramenti servitù)
· La provenienza dell?immobile (rogito, assegnazione, donazione, successione ecc)
· i dati dell?attestato di prestazione energetica
· le spese condominiali ordinarie e, se deliberate straordinarie
· il prezzo offerto
· la validità della proposta irrevocabile d?acquisto
· gli estremi dell?assegno consegnato a titolo di caparra confirmatoria
· le modalità ed i tempi di pagamento
· la data prevista per il rogito
· eventuali condizioni particolari legate al mutuo
· i dati di scrizione all?ex ruolo degli agenti immobiliari abilitati, oggi REA.
Cos'è il contratto preliminare?
Il preliminare è una scrittura privata nella quale la parte venditrice promette di vendere e la parte acquirente promette di acquistare un immobile; al contratto preliminare viene consegnata al venditore una caparra confirmatoria, che sarà detratta dalla cifra di vendita dell?immobile.
In cosa consiste la procedura per formalizzare una proposta di acquisto immobiliare?
Il primo step consiste nel fissare un appuntamento in agenzia per compilare il modulo di proposta di acquisto con rilascio, da parte dell?acquirente, di un assegno bancario a titolo di caparra confirmatoria intestato al proprietario dell?immobile.
Cos?è la caparra confirmatoria?
È una somma di denaro che viene garantisce le parti al fine della conclusione del contratto.
Se il contratto si conclude positivamente la caparra verrà imputata in conto prezzo.
L?assegno viene consegnato al venditore?
No, l?assegno viene conservato dall?agenzia. Nel caso in cui la proposta di acquisto immobiliare non andasse a buon fine, alla scadenza l?assegno verrà immediatamente restituito all?acquirente, senza ulteriori oneri o spese. Qualora la proposta andasse a buon fine, l?assegno verrà consegnato al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria o verrà trattenuto dall?agenzia nel caso in cui vi fosse una condizione sospensiva. La proposta di acquisto ha validità legale di contratto preliminare, pur se semplificato. In alcuni moduli la proposta d?acquisto è formulata in modo da richiedere un successivo contratto
Quali spese, tasse e oneri si pagano quando si vende o acquista un immobile?
L?acquirente deve sostenere le seguenti spese:
· spese notarili
· imposte per la registrazione del contratto preliminare
· tassazione prima o seconda casa calcolata sulla rendita catastale, se si tratta di immobile residenziale
· provvigione dell?agenzia immobiliare.
Il venditore deve sostenere il costo derivante da:
· redazione della Relazione Tecnica integrata eventuali sanatorie qualora risultino abusi all?interno dell?immobile
· la predisposizione dell?Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)
· la provvigione dell?agenzia, nel caso ci si sia appoggiati ad essa per la vendita.
Chi paga le spese notarili?
In genere sono a carico dell'acquirente, ma può essere concordato diversamente.
Cos?è la Certificazione Energetica?
La funzione dell?A.P.E. ovvero l?Atto di Prestazione Energetica è quello di informare circa la prestazione energetica e il grado di efficienza energetica di un immobile. È uno strumento di controllo che sintetizza, con una scala da A a G, le prestazioni energetiche degli edifici, attraverso un indice numerico in Kw/mq, laddove la lettera A indica minore consumo e la G indica maggiore consumo. L?attestato è obbligatorio per chiunque voglia vendere o affittare un immobile. Inoltre, l?APE è necessario ai fini pubblicitari, dunque occorre darne copia all?agenzia immobiliare. Solitamente la validità di un APE è di 10 anni.
Cos?è il certificato di abitabilità o agibilità?
- È un documento rilasciato dal comune che dichiara che l?unità immobiliare è conforme alle norme igienico sanitarie
Cos?è la Liberatoria Condominiale?
- La liberatoria condominiale è un certificato rilasciato dall?amministratore di condominio che attesta la situazione contabile di un?unità immobiliare in relazione al condominio. È fondamentale per garantire la corretta gestione dei rapporti condominiali, soprattutto in fase di vendita o trasferimento di proprietà
Come si dividono le spese condominiali tra inquilino e proprietario ?
- L'inquilino paga le spese ordinarie, mentre quelle straordinarie spettano al proprietario
Chi sceglie il tipo di contratto di Locazione ?
Il proprietario, d?accordo con l?inquilino, sceglie la formula più adatta tra libero, concordato, transitorio.
Cos'è la cedolare secca?
Un regime fiscale alternativo che prevede un'imposta fissa sul canone, evitando Irpef, registro e bollo.
Registrare il contratto è obbligatorio?
Sì, per contratti superiori a 30 giorni. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma.
- Chi paga le spese di registrazione
Le spese si dividono tra le parti, salvo optare per la cedolare secca che le azzera.
Posso disdire un contratto di locazione prima della scadenza?
Sì, con un preavviso di 6 mesi (salvo diverso accordo nel contratto).
In un contratto di locazione serve un garante?
Non è obbligatorio, ma può essere richiesto dal proprietario come ulteriore garanzia.
Il deposito cauzionale è obbligatorio?
Non è obbligatorio, ma è consuetudine chiedere una somma pari a 1-3 mensilità a garanzia.
Al contratto di locazione devo allegare l?Attestato di Prestazione Energetica (APE)?
In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l? APE al contratto di locazione.Tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell?attestato, relativa all?attestazione della prestazione energetica degli edifici (Articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005 n. 192).
Anche se non sempre obbligatorio, includere una dichiarazione sull?Attestato di Prestazione Energetica (APE) aiuta a dimostrare trasparenza nella locazione e a prevenire possibili azioni legali. Informare il conduttore sulle caratteristiche energetiche dell?immobile è una buona pratica, favorendo rapporti chiari e regolari.
In quali casi devo pagare le imposte di bollo e/o di registro?
Dovrai pagare solo le imposte di bollo in tutti i casi in cui viene depositato un contratto, o un d?integrazione, anche in via telematica (D.P.R. 642 del 1972). Non sono dovute imposte di bollo sugli adempimenti successivi e su quei contratti di locazione in cui il locatore abbia optato per il regime della ?cedolare secca?.
Dovrai pagare sia le imposte di registro che le imposte di bollo in tutti quei casi in cui il locatore, persona fisica, non abbia optato per il regime della ?cedolare secca?.
Le imposte di bollo e di registro variano a seconda del regime fiscale scelto, del tipo di locatore e della natura del contratto. La cedolare secca rappresenta spesso una soluzione vantaggiosa per molti locatori, riducendo I costi e semplificando la gestione fiscale ma non sempre e? la soluzione migliore. È importante valutare attentamente, con il proprio consulente fiscale, le opzioni disponibili per ottimizzare I costi complessivi.
Quali sono le imposte di registro e bollo?
L?importo dovuto varia a seconda dell?immobile locato.
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni ?ad elevata tensione abitativa?, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l?imposta di registro. Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
Sul deposito cauzionale versato dall?inquilino non è dovuta l?imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, o è presente una fideiussione sul contratto, va versata l?imposta nella misura dello 0,50% sull?importo della garanzia con un minimo di euro 200,00.L?imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
La tassazione sui contratti di locazione prevede regole specifiche per i comuni con elevata tensione abitativa, con benefici fiscali per I contratti a canone concordato. Anche gli obblighi su depositi e fideiussioni richiedono attenzione, per evitare errori che possano incidere sui costi finali.
